国会或将限制大型投资者建造独栋租赁住宅。
莫娜・加斯的家，深陷美国住房危机引发的复杂政治漩涡之中 。
72 岁的加斯每月支付 2500 美元 ，租住一套三居室独栋住宅 ，与 94 岁的母亲同住 。该住宅位于凤凰城郊外的阿维拉勒希十字路口小区，这是一个带门禁的独栋租赁社区 ，配有公共泳池、户外烧烤区及现场维护团队。
六年前 ，母亲卖掉自有住房后，母女俩搬进了这套约 1200 平方英尺的房子 。加斯说 ，这套牧场风格住宅带有独立入口和门廊 ，住起来很舒适，尽管建造得 “略显粗糙 ” 。
这里从一开始就是母女俩的租房选择 —— 无需担心修理故障空调或漏水水槽。随着母亲年事渐高，加斯不确定能在此居住多久 ，而凤凰城周边房价已飙升至令人望而却步的水平 。无论如何 ，这都好过住在墙壁相连 、楼上有邻居的公寓楼里 。
“凤凰城的公寓都是两三层高，我爬不动楼梯。 ” 她说。
过去十年 ，类似阿维拉的租赁社区在阳光地带（美国南部温暖区域）迅速扩张 。如今 ，美国新建独栋住宅中，约有十分之一专为租客而非购房者建造 。
独栋租赁住宅是美国 “起步房” 的现代版本 —— 这类住宅在美国本土已近乎绝迹。但独栋租赁住宅的存在 ，挑战了 “郊区独栋住宅理应属于房主 ” 的美国传统观念 ，其发展如今正面临危机 。
美国国会近 40 年来规模最大的住房法案（旨在增加住房供给）中，有一项条款专门限制大型投资者支持的独栋租赁社区 。皮尤研究中心估算 ，新建独栋租赁住宅中 ，约 62% 由大型投资者出资建造。
但住房供给倡导者表示，该条款偏袒房主 、损害租客利益 。中等收入家庭向往 “郊区带后院的独栋住宅 ” 这一美国梦 ，却无力购房或偏好租房的灵活性 ，他们将因此失去选择空间 。
“人们固有观念认为，独栋住宅必须用于自住，租客就该挤公寓楼。” 智库 “进步研究所 ” 基础设施政策主任威尔・普夫 - 韦伯斯特说 ，法案限制独栋租赁住宅 ，“仅仅因为建造者是我们想归咎责任的对象 。 ”
国会住房法案
该法案由南卡罗来纳州共和党参议员蒂姆・斯科特与马萨诸塞州民主党参议员伊丽莎白・沃伦联合起草，上月在参议院以 89 票赞成、10 票反对的结果通过 。法案旨在消除建房监管壁垒 、扩大住房建设贷款 、增加工业化住宅供给 ，以缓解住房短缺、提升住房自有率。
法案末尾新增一项条款：强制机构买家（定义为持有 350 套及以上独栋住宅的投资者）未来建造的独栋租赁住宅 ，七年后必须分户出售 。
阻止企业投资者在购房竞价中击败普通家庭，已成为特朗普总统与进步派议员的共识 。大型投资者仅持有美国 0.6% 的独栋住宅 ，但在亚特兰大等市场集中度更高。机构投资者被指责推高房价 ，但其影响房价上涨的实证却十分有限。
“房子是给人住的，不是给企业炒的 。” 特朗普在 2 月的演讲中称 ，“美国不能沦为租客之国 。” 他随后签署行政令 ，要求联邦机构禁止大型投资者购买存量独栋住宅。该行政令的实际影响尚未显现 。
参议院法案进一步将对大型投资者的限制延伸至租赁市场 。
支持该限制的人士称，若放任不管 ，投资者支持的独栋租赁社区将削弱住房自有率 —— 而住房自有是美国家庭财富积累的核心途径。
“此举本质上是阻止华尔街将住房变成资产类别 ，挤压普通家庭的购房房源 。 ” 美国经济自由项目研究主任劳雷尔・基尔古尔说，对大型房企的限制，将帮助小型及非营利建筑商开发 “建而出租 ” 住宅 。
但住房建筑商 、供给倡导者及部分议员强烈反对该条款。他们认为 ，一套房子用于出租 ，并不意味着少一套房子可供家庭购买 。该条款的反对者指出，“建而出租” 的资金来自另一类投资者 ，这类资本原本不会建造自住住宅 。
法案已导致 “建而出租 ” 市场陷入停滞：房利美与房地美暂停新增相关业务 ，私人投资者也停止放贷。城市研究所测算，该条款或将导致每年新增租赁住宅数量至少减少 7.2 万套 。
“并非所有人都有足够信用评分 、首付资金或收入购房 。 ” 城市研究所住房金融专家劳里・古德曼说 ，“抑制这类新增住宅供给的行业发展 ，毫无道理。”
“建而出租 ” 模式兴起
2007 年次贷危机后，黑石集团等大型投资巨头入局独栋住宅市场。他们起初在止赎拍卖中收购房屋 ，后来转向开发全新的独栋租赁社区 ，满足日益增长的租房群体需求 。
疫情期间，这类新社区迎来爆发式增长：人们渴望在郊区获得更大居住空间 ，但房价飙升令购房遥不可及 。
阳光地带城市土地廉价、区划宽松、适合低密度开发 ，成为新建租赁社区的首选区域。专业 “建而出租 ” 开发商应运而生，莱纳等大型房企也纷纷入局 。
这类社区通常包含 100 至 200 套住宅，外观与自住住宅无异 ，但细节有别 —— 无地毯 、采用耐用地板 、走廊更宽 ，方便租客进出 。
户型通常比自住住宅更小、排布更密集，以降低维护成本 ，户型设计极致追求空间利用率。
“建而出租” 与 “建而出售 ” 是完全不同的商业模式与住宅类型 ，阿维拉小区开发商 NexMetro 首席执行官乔希・哈特曼说 。
“没有个性化定制，所有房子一模一样 。 ” 他说 ，“我们每周开工 7 套 ，105 天后完工，就是批量快速建造。”
哈特曼表示 ，参议院要求大型投资者七年后分户出售社区内住宅的规定 ，完全不具备可操作性 。与单块土地上的独栋住宅不同，阿维拉小区 200 套住宅同属一个地块 ，分户出售需修改当地土地规划 ，停车场等公共配套也需拆分 。
“我们的社区设计之初，就无法分户出售。 ” 哈特曼说 。
支持租赁社区模式的人士称，这是许多年轻父母与职场人士唯一能在优质学区 、就业中心附近租住三至四居室住宅的途径 。2011 年后建成的独栋租赁住宅中 ，住户家庭年收入中位数为 7.3 万美元（低于自住家庭的 9.6 万美元） ，其中 42% 的家庭育有子女。
“现阶段，租房在财务上更划算。 ”29 岁的萨迪・莫林说 ，她与伴侣 、4 个孩子及 3 条狗住在凤凰城附近的阿维拉社区 。
她家每月支付 2700 美元 ，租住一套带后院和车库的三居室住宅 。这里环境安静，租金与此前租住的公寓相同 ，但公寓面积仅为现在的一半、墙壁隔音差 、邻居吵闹 ，且没有孩子和狗狗的户外玩耍空间。
“以前的住处对我们全家来说太煎熬了 。” 莫林说 。
小区对面就是公立学校，离她工作地点更近。她与伴侣正在积累信用 、存钱 ，梦想未来能拥有一套属于自己的房子 。
“这里房价高得离谱 。” 她说 ，“在能买房之前，我们想尽可能久地住在这里。 ”